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「空室が目立って仕方がない」
とお嘆きの
不動産オーナーさまへ!!

不動産経営がうまくいくアートアベニュー式
プロパティマネジメント(資産管理)
導入のススメ

あなたの頭を悩ませる空室のタイプは?

想定家賃で本当に満室になりますか?
失敗したくありません!

建売業者からレントロール(想定賃料一覧表)をもらっていますが、今さらながら、
これで本当に満室になるのかが心配です!

満室になるまで賃料を保証してくれる「満室保証」はついてますけど、退去が出たら、そのあとは私の責任ですし…。
適正な賃料って、誰が知ってるんでしょうか!?

業界の真実

家賃想定は必ず周辺の「成約事例」から導く!
募集賃料相場からの想定は将来の収支計画を壊しかねません。

成約事例を使わず「募集賃料相場」で査定されてしまう原因は、
  • 1

    データの収集が容易なため
    (SUUMO、HOMEʼS、at home を見るだけ)

  • 2

    査定賃料が上がれば
    不動産価格も
    高くできるため

  • 3

    高く査定をすれば管理を
    受託しやすいため

アドバイス

運用後の収入予想は高いほどうれしいものですが、
現実離れした賃料設定は投資失敗の最大原因。

空室の長期化、広告費用の増大、短期解約の発生を避けたければ、査定結果をシビアな目でチェックするべきでしょう。適正賃料を導き、早期満室を実現するには、

周辺の「成約事例」との比較が不可欠。
時には、ほかの会社に「再査定」を依頼することも必要でしょう。

成約事例を用いない賃料査定が生む誤差

〇都内S駅、新築1K アパートの査定実例

募集賃料相場で査定した場合

97,200

割高のため空室

成約賃料から査定した場合

92,000

適正賃料で満室

差額5,000

  • ※駅徒歩5分〜10分、バストイレ別、室内洗濯機置き場、最上階、オートロックの条件で、成約事例からの査定とathome 掲載募集データからの査定とを比較
    (出典:首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2016)

満室経営スタートを狙うなら!

  • 周辺の成約事例を踏まえた査定
  • ニーズのある間取り、設備の採用
  • 需給ギャップのチェック
    • ※需給ギャップとは?
      供給されている間取りと、部屋を借りたい人のニーズとのギャップ。ニーズがあるのに供給が足りていない、という間取りなら空室になりにくい。

募集をお願いして数ヵ月が経つのに、
反響も内見もぜんぜんないみたいです!

募集と管理は、地元の業者に任せています。

地域でいちばん歴史のある不動産会社

ということでお任せしたのですが、「募集はしている」と言うものの、反響も内見もぜんぜんないみたいで…。うちの物件、ネットで検索しても出てきませんし、そもそも部屋を借りたい人たちに気づいてもらえているのでしょうか?
いい加減、空室を決めてもらわないと

不動産投資が始まりません!

業界の真実

部屋探しで訪問するのは、今や平均 1.6 店舗!
Webに弱い不動産会社では来店さえ勝ち取れない時代です!

部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数
  • 一店舗のみ

    48.6%

  • 二店舗のみ

    23.9%

  • 店舗に行っていない

    9.9%

  • その他

(出典:2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査/リクルート住まいカンパニー)

アドバイス

部屋は自分でインターネットを使って探す時代。

問い合わせがないとしたら、Webでの募集戦略に問題がありそうです!

地主の信頼は不動産会社のステータスですが、入居者目線で募集ができないのは大きな問題。今後はインターネットでの部屋探しが一層普及するだけに、

Web集客の状況が芳しくないなら空室対策や募集戦略の改善提案が欲しいところ!

ネットで見つけた部屋、
または、住みたい部屋の情報を
掲載していた会社の部屋に決めた

72.5%

Web反響数アップを狙うなら!

  • 人気の検索設備導入(ネット無料・モニタつきインターホン・宅配ボックス等)
  • 募集条件の見直し(家賃は適正か)
  • Web掲出情報の高品質化(写真・キャッチコピー)

内見はあるのに最後の最後で決まりません!

せめてあと一室決まってくれないと…

銀行に返済したら何も残らないなんて、投資の意味がないじゃないですか!
せっかく作った投資用口座も、残高が増えるどころか先月は原状回復工事でマイナス。
銀行がOKを出した物件なのに、

どうして満室にならないんでしょうか!?

業界の真実

ごみ置き場の管理状況は?共用廊下の黒ずみは?
内見者は建物の隅々までチェックして入居物件を選んでいます!

アドバイス

近年の調査によって、内見時には管理状況が意外ななほどチェックされていることが分かっています。

内見数に対して申込数・契約数が少ない場合、現地の清潔感や第⼀印象に問題があるのかもしれません!

ちなみに、銀行は数字に表れないアナログな弱点は知らないも同然。空室が埋まるか埋まらないかは、

運用の実力にかかっています。

内見時に管理の良し悪しを
チェックする

59.0%

内見時の印象アップを狙うなら!

  • ゴミステーション設置
  • 定期清掃定期巡回の強化
  • 床や壁の高圧洗浄

不動産投資の真実

不動産投資の逆転をはかるには、
どうすればいいの?

不動産投資の本質が「経営」だと理解することがスタートです。

不動産投資の強みは、為替相場や株式相場と違い、「運⽤を⼯夫すること」でリスクを下げられる点です。

  • 運用の工夫
  • 工夫1

    客付け
    (入居者募集)の
    効率を高める

  • 工夫2

    空室期間を
    短縮する

  • 工夫3

    ランニング
    コストを
    下げる

  • 工夫4

    より高い利回りの
    追加投資を行う

  • 工夫5

    訴訟等の
    トラブルを
    遠ざける

様々な工夫が「買ったあとでもできる」からこそ、
不動産はリスクが低く安定した投資だと
言われています。

しかし

収入を増やし、支出を切り詰め、様々なリスクをヘッジする「経営者の判断」ができなければ、安定した収益を得ることは不可能です。
不動産投資は、投資という名でありながら、その本質は「経営そのもの」なのです。

差し替え予定
  • あなた自身に、
    収支を改善し続ける
    経営者思考
    あるでしょうか?

  • あなたの隣に、
    日々改善提案をしてくれる
    頼れるパートナー
    存在しますか?

あなたは、あなたの資産を最大化してくれる
経営的判断のできるパートナー
と出会うべきです。


オーナー様の資産の最大化をミッションとする
プロパティマネジメント会社(不動産会社)会社です。

管理戸数

7,076

不動産オーナーの立場に立った「経営者思考での賃貸経営」は、多くの賃貸経営者に支持されています。的確な分析と改善提案が収益最大化とリスク最小化をお手伝いします。

稼働率

97.98%

Web集客への注力はもちろん、早期空室解消のために物件情報を広く公開し、首都圏仲介ネットワークを最大活用。無店舗型ゆえの強力なリーシング戦略で高い稼働率を実現します。
※管理戸数・稼働率は、2018年3月31日時点の実績です。

資産最大化のお⼿伝い 不動産オーナーのために⽣まれた3つの特長

特長1独自の調査で入居者の「生の声」を把握。
空室改善に効果のある対策だけをご提案します!

当社はリクルート住まいカンパニー社や他の首都圏管理会社と協力し、

管理物件の入居者に対するオリジナルの
アンケート調査を実施しています。

「生の声」を聴かなければ見えてこない、効果のある対策を次々と提案。高い稼働率の秘密は、

徹底した入居者目線にあります。

さらに!

長期空室にはオンリーワン空室対策会議を実施

建物や入居者管理を行う「現場管理チーム」と、入居者付けを行う「リーシングチーム」が緊密に連携、素早く適切な空室対策を実施します。

特長2オーナー様の利益最優先、仲介店舗は持ちません。
その代わり、首都圏仲介会社5000店が味方です。

私たちの最優先事項は、オーナー様の利益の追求。故に、

私たちは敢えて店舗を持たず、
管理特化型の運営を行なっています。

仲介店舗を持ってしまうと、仲介手数料ほしさの情報の囲い込みや、不良入居者のねじ込みも発生しかねないからです。
だから、

私たちは募集情報をすべて仲介会社に公開。
入居希望者に届くまで情報の拡散に尽力します。

さらに!

仲介会社専用の空室情報サイト<アートプロパティ>を運営。

首都圏仲介会社が頻繁にチェック。
年間400,000PVを誇る強力な情報拡散ツールです。

特長3専門スタッフによる年間の賃料査定数1000件!
管理会社ならではの「適正家賃」で満室稼働

当社は「担当者の経験」や「感覚・勘どころ」に頼るのではなく、

REINSやATBB等のデータベースを徹底活用。

専門スタッフが「成約事例」を分析したうえで、

根拠のあるフラットな査定を行ない、適正賃料を導きます。

なぜなら!

家賃査定は社の業績に関わる「ジブンゴト」

管理会社の当社には、建設会社や販売会社のような「少しでも高く査定して物件価格を上げたい」という思いはありません。
むしろ、「将来管理させていただいて健全に運用したい」と考えているため、高すぎる査定はNG!満室を叶える適正賃料を必死に探ります。

資産最大化のお手伝い

滞納や訴訟と戦う

アートアベニューのつの「強み」

3大リスクといえば。。。

  • 滞納
  • 訴訟
  • 不良借家人

それらを解決する

  • 転貸借契約方式
  • 再契約型定期借家契約

をご用意しています!

リスク回避

転貸借契約方式とは

当社が当事者となって積極的に
トラブルを解決するための管理方式です。

入居者に貸し出す前に、まず当社がオーナー様からお部屋を借り受けます。そのお借りした部屋を、今度は当社が貸主となって入居者にお貸し出し(=転貸)します。これが「転貸借方式」です。面倒に見えますが、これによって当社が「契約上の貸主」となることができ、

滞納者や不良借家人に対する督促・請求・提訴も迅速に行なえるようになります。

また、万⼀入居者から「訴訟」を起こされた際にもオーナー様にご不便がかかりません。

オーナー様を法的に守れる利点から、当社は転貸借を積極採用しています。

独自開発!

再契約型定期借家契約とは

原則的に再契約を保証しますが、契約違反や家賃滞納があった場合
再契約をしないこともできます。

普通借家契約に比べ、きちんと「⼀定期間で契約が終了する」のが定期借家契約の強みです。これは契約違反・滞納・居座りをする不良借家人の排除にとても効果的な機能です。
アートアベニューはこの利点に着目し、定期借家契約の登場初期からこれを活用。より運用しやすくした「再契約型定期借家契約」を独自開発し、管理に活用しています。

当社は日本でもっとも定期借家契約を締結している管理会社のひとつです。

  • ※アートアベニューでは、管理しているほぼ全ての物件を「再契約型定期借家契約」で運用しています

任せて感じるプロパティマネジメントの効果
オーナー様の声

低予算の改善提案で
長期空室が埋まりました!

ここのところ「決まりが悪くなってきたな」とは思っていて、主人とも建て替えや売却の話をしていたんですが、アートアベニューさんからピンポイントの人気設備導入とプチリノベーションを提案いただいて、無事に満室にすることができました。
入居者からアンケートをとってるだけあって、ちょっとの改善で本当に効果が出て、感心しています。
次の空室にも同じプチリノベーションをするつもりです。

  • 物件所在地 埼玉県
  • 年齢 60代
  • 性別 ご夫婦
  • 物件種別 一棟マンション

副業なので、丸投げできるのが
個人的によかったです。

安心して丸投げしていられるのがアートアベニューさんの魅力じゃないですかね。空室保証(サブリース)はしないで滞納保証だけで契約してますけど、リーシングが強いのでそれで十分ですし、埋まらないときはアートアベニューさんから提案が来るので、副業で大家をやってる自分は助かってます。このあいだ売却の相談をしたら、タイミングについて真剣に相談に乗ってくれて、投資分析までしてくれて。結局「まだしばらく保有」の結論になりましたけど、非常に頼もしいですよ。

  • 物件所在地 神奈川県
  • 年齢 40代
  • 性別 男性
  • 物件種別 区分マンション

ゴミ問題も解決して空室も決まる、
単純に楽になったのが良い。

タイミングもあるかもしれませんが、アートアベニューさんに管理を任せてからポンポンと2部屋決まりました。
任せるときにゴミステーションと宅配ボックスの導入を提案されて、それをやった直後で。エントランスがきれいになったから、それがよかったかな。当たり前だけど入居者対応もなくなって楽ですね。毎月管理レポートを送ってくれるから、物件で何が起こっているのかも把握できますし。
状況が気になるタチなので、そこはとても便利です。

  • 物件所在地 都内
  • 年齢 50代
  • 性別 男性
  • 物件種別 一棟アパート