賃貸管理の自主管理は後悔する？判断基準と注意点
賃貸経営をしていると、「管理会社に払う管理料がもったいない」「自宅から近い物件なら自分で管理できるのでは」と考える方もいるのではないでしょうか。
確かに、毎月の管理料はコストです。賃料の数％とはいえ、長期で見れば大きな金額になります。
しかし、賃貸管理は家賃の入金確認や入居者からの連絡対応だけではありません。入居者募集、審査、滞納対応、クレーム対応、修繕手配、契約更新、退去精算、法的トラブルへの対応まで幅広く関わります。
この記事では、管理会社の選び方ではなく、自主管理を選ぶべきか、管理会社に任せるべきかを判断するためのポイントに絞って解説します。自主管理で削減できるのは管理料ですが、その代わりに時間・判断責任・トラブル対応を大家さん自身が負うことになります。
賃貸管理会社の選び方は、以下の記事で詳しく整理しています。
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自主管理は管理料だけで判断しない
自主管理を検討するときに、最初に目につくのは管理料です。
しかし、管理料を削減できるかどうかだけで判断すると、結果的に大きな負担や損失につながることがあります。
管理業務は単なる事務作業ではない
賃貸管理の仕事は、毎月の家賃を確認するだけではありません。
入居者募集では、家賃設定、募集条件、写真、ポータルサイト掲載、仲介会社との連携などを考える必要があります。契約後も、更新手続き、火災保険の確認、修繕対応、退去時の精算などが発生します。
一つひとつは小さな業務に見えても、入居者が複数いれば対応は積み重なります。
自主管理を選ぶなら、管理会社が普段行っている業務を自分で引き受ける覚悟が必要です。
空室募集や賃料設定にも知識が必要
自主管理では、空室が出たときの募集活動も自分で考える必要があります。
周辺相場を調べ、適正な賃料を決め、敷金・礼金・広告料などの条件を設定し、仲介会社に紹介してもらう流れを作らなければなりません。
募集条件が相場とズレていれば、空室が長引く可能性があります。反対に、安く出しすぎると、本来得られたはずの収益を失うことになります。
管理料を節約できても、空室期間が長引けば、その損失の方が大きくなる場合があります。
空室対策の基本は、以下の記事で整理しています。
入居者審査は個人で見抜きにくい
賃貸管理で特に重要なのが、入居者審査です。
入居希望者が現れたからといって、すぐに契約してよいわけではありません。審査が甘いと、家賃滞納や近隣トラブル、クレーム対応に悩まされる可能性があります。
書類だけでは分からないリスクがある
入居者審査では、勤務先、収入、保証会社の審査結果などを確認します。
しかし、書類上は問題がなさそうに見えても、実際には注意が必要なケースがあります。
中には、勤務先や収入を実態以上によく見せるために、アリバイ会社を利用するケースもあります。こうしたケースは、経験がない個人大家が見抜くのは簡単ではありません。
また、年収や勤務先が良くても、入居後に細かいクレームが多い人や、近隣とトラブルになる人もいます。
審査では、書類の条件だけでなく、申込時の言動や違和感も含めて見る必要があります。
審査ミスは入居後のトラブルにつながる
一度入居者と賃貸借契約を結ぶと、問題が起きても簡単に退去してもらうことはできません。
家賃滞納、騒音、近隣トラブル、迷惑行為があっても、大家側の判断だけで契約を終了させるのは難しい場合があります。
そのため、入居前の審査は非常に重要です。
自主管理では、この入り口の判断を自分で行うことになります。少しでも不安がある場合は、保証会社や管理会社の審査ノウハウを活用した方が安心です。
自主管理では24時間対応の負担がある
自主管理を選ぶ場合、入居者からの連絡は大家さん自身に入ります。
設備故障や生活音の苦情は、大家さんの都合に合わせて発生するわけではありません。夜間や休日、仕事中に連絡が入ることもあります。
設備故障や生活音トラブルに直接対応する必要がある
賃貸管理では、エアコン故障、水漏れ、給湯器不具合、鍵のトラブル、生活音の苦情など、さまざまな連絡が入ります。
設備故障であれば、修理業者の手配や費用判断が必要です。生活音や入居者同士のトラブルでは、片方の話だけを聞いて判断すると、かえって問題が大きくなることもあります。
管理会社に委託していれば、一次対応や状況整理を任せることができます。
自主管理では、そのクッション役を自分で担う必要があります。
解決しにくいクレームもある
入居者からの相談には、すぐに解決できるものだけではありません。
中には、共用部の使い方や生活習慣、本人の強い思い込みが絡み、通常の感覚では対応が難しい相談が入ることもあります。
こうした問題が起きたとき、自主管理では大家さん自身が現地確認や入居者対応を行わなければなりません。
トラブル対応に慣れていない場合、精神的な負担はかなり大きくなります。
退去や立ち退きは簡単に進められない
賃貸管理で難しいのが、問題のある入居者への対応や退去交渉です。
大家側に不満があっても、入居者を一方的に退去させることはできません。
問題入居者でもすぐ退去させられない
騒音、滞納、迷惑行為があったとしても、大家さんが勝手に鍵を変えたり、荷物を出したりすることはできません。
入居者の権利は法律で守られているため、退去してもらうには、手順を踏んだ対応が必要です。
注意文の送付、記録の保存、保証会社や弁護士との連携、場合によっては裁判手続きが必要になることもあります。
自主管理では、こうした法的な流れを自分で判断しなければならない場面があります。
立ち退き交渉には時間と費用がかかることがある
入居者に退去してもらいたい場合でも、相手が応じなければ簡単には進みません。
状況によっては、立ち退き料などの費用が必要になる可能性もあります。
もちろん、すべてのケースで高額な費用が発生するわけではありません。しかし、交渉が長引けば、時間、費用、精神的負担が大きくなります。
トラブルが深刻化してから専門家に相談するよりも、初期対応の段階で管理会社や専門家を入れた方が、結果的に負担を抑えられる場合があります。
退去精算と原状回復にも専門知識が必要
自主管理では、退去時の立ち会いや原状回復費用の精算も自分で行う必要があります。
ここは入居者と揉めやすいポイントです。
経年劣化と入居者負担を分けて考える
退去時には、壁紙、床、設備、建具などの傷や汚れを確認します。
ただし、すべての修繕費を入居者に請求できるわけではありません。通常使用による経年劣化や自然損耗は、原則として貸主負担とされることがあります。
退去精算では、国土交通省のガイドラインを参考に、貸主負担と入居者負担を切り分ける必要があります。
自主管理では、この判断を自分で行うことになります。
感情的な交渉になると揉めやすい
原状回復費用の負担は、入居者にとっても敏感な問題です。
大家さん本人が直接請求すると、感情的な対立になりやすい場合があります。
管理会社が間に入れば、ガイドラインや過去事例をもとに、一定の客観性を持って説明できます。
退去精算で揉めると、口コミ悪化や法的トラブルにつながる可能性もあります。専門知識がないまま対応するのは注意が必要です。
自主管理が向いている人と向いていない人
自主管理は、すべての大家さんに向いていないわけではありません。
ただし、向いている人は限られます。時間、知識、経験、精神的な余裕があるかを冷静に見極める必要があります。
自主管理が向いている人
自主管理が向いているのは、賃貸管理の実務を理解していて、時間を確保できる人です。
たとえば、不動産業界での経験がある、専業大家として管理業務に時間を使える、入居者対応やトラブル対応に強い、修繕業者とのネットワークがある、といった人です。
また、物件数が少なく、近隣にあり、すぐ現地へ行ける場合は、自主管理を検討しやすいかもしれません。
ただし、その場合でも、入居者審査や原状回復、法的トラブルへの対応は慎重に行う必要があります。
副業大家は管理委託を優先した方がよい
本業がある会社員大家や、賃貸管理の経験が少ない初心者は、基本的には管理会社への委託を優先した方が安全です。
仕事中に入居者から電話が来たり、夜間に設備トラブルが発生したりすれば、本業や生活に影響します。
管理料はコストですが、トラブル対応を任せる費用でもあります。
自分の時間を守り、本業や次の投資判断に集中するための費用と考えれば、管理委託の意味は大きくなります。
管理料0%や格安管理には注意する
管理会社に委託する場合でも、管理料の安さだけで選ぶのは危険です。
「管理料0%」「管理料1%」のような格安プランには、別の形で費用が発生している可能性があります。
安い管理料には理由がある
管理会社も事業として管理業務を行っています。
管理料が極端に安い場合、清掃費、修繕費、原状回復工事、広告料など、別の部分で利益を確保している可能性があります。
もちろん、安い管理会社がすべて悪いわけではありません。
しかし、管理料だけを見て選ぶと、結果的にトータルコストが高くなることがあります。
トータルコストと対応品質で比較する
管理会社を選ぶときは、毎月の管理料だけでなく、対応範囲、報告体制、修繕費の透明性、入居者対応、空室対策、退去精算の実務まで確認しましょう。
管理料が少し高くても、空室を早く埋め、トラブルを防ぎ、修繕費を適正に管理してくれる会社であれば、長期的にはメリットがあります。
反対に、管理料が安くても、対応が遅い、報告がない、修繕費が不透明という会社では、大家さんの負担が増えてしまいます。
賃貸管理会社を選ぶ際は、安さよりも、安心して任せられるかを重視することが大切です。
まとめ
賃貸管理の自主管理は、管理料を削減できる一方で、大家さん自身が多くの業務とリスクを引き受けることになります。
入居者募集、賃料設定、入居者審査、滞納対応、24時間のクレーム対応、退去精算、原状回復、立ち退き交渉まで、賃貸管理には専門知識と実務経験が必要です。
特に初心者や副業大家の場合、「管理料がもったいない」という理由だけで自主管理を選ぶと、時間的にも精神的にも大きな負担になる可能性があります。
自主管理が向いているのは、管理業務の知識があり、時間を確保でき、入居者対応にも慣れている人です。本業がある方や、賃貸管理の経験が少ない方は、管理会社への委託を基本に考えた方が安心です。
また、管理会社を選ぶ場合も、管理料の安さだけで判断してはいけません。毎月の費用だけでなく、空室対策、入居者対応、修繕費の透明性、退去時対応まで含めて、トータルで比較しましょう。
自主管理にするか管理会社に任せるか迷っている方は、まず自分がどこまで対応できるかを整理してみてください。そのうえで、現在の物件や入居者対応の負担に合う管理方法を選ぶことが大切です。
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®（米国不動産経営管理士）、第一級海上特殊無線技士、毛筆八段
海上保安庁、賃貸仲介営業を経て、賃貸管理会社である株式会社アートアベニューに入社。大家さんの安心経営を叶えるべく、賃貸住宅の企画・運営をお手伝いしています。