土地から新築アパート投資の土地探しと判断基準
不動産投資を検討する中で、「中古物件は価格が上がりすぎて利回りが合わない」「完成済みの新築アパートでは、自分の考えを反映しにくい」と感じる方もいるのではないでしょうか。
そのような場合に選択肢になるのが、土地から新築アパートを建てる投資です。
土地から新築する方法は、土地探し、建築会社選び、融資、間取り企画、収支シミュレーションなど、確認すべきことが多い投資手法です。完成物件を買うよりも手間はかかりますが、入居者ニーズに合わせた物件を企画しやすいという強みがあります。
この記事では、新築アパート投資全体の流れではなく、土地から始める場合の土地探しと判断基準に絞って解説します。土地そのものを買うのではなく、その土地から収益物件を作れるかを判断することが重要です。
新築アパート投資全体の流れは、以下の記事で整理しています。
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土地から新築アパート投資を選ぶ理由
土地から新築アパートを建てる最大の理由は、投資家自身の考えを物件企画に反映しやすいことです。
完成済みの物件や中古物件では、間取り、設備、建物配置、部屋数などがすでに決まっています。一方、土地から企画する場合は、エリアの入居者ニーズや自分の投資方針に合わせて計画を作りやすくなります。
中古物件の価格高騰で新築が選択肢になる
以前は、中古アパートの方が新築よりも高い利回りを取りやすいと考えられていました。
しかし、投資需要の増加によって中古物件の価格が上がると、中古と新築の利回り差が小さくなることがあります。
同じような利回りであれば、建物や設備が新しく、融資期間を長く取りやすく、購入後すぐの修繕リスクを抑えやすい新築アパートの方が、長期運用では有利に働く場合があります。
土地から新築することで、完成物件を買うよりも、自分の狙うエリアや仕様に近い計画を作れる可能性があります。
自分のこだわりを物件に反映しやすい
土地から新築する場合、建物の企画段階から関われるため、入居者に選ばれる間取りや設備を反映しやすくなります。
たとえば、単身者が多いエリアなら、限られた面積でも使いやすい間取りにする。共働き世帯が多いエリアなら、室内干しや収納、インターネット環境を重視する。こうした判断がしやすくなります。
ただし、こだわりを入れればよいというわけではありません。建築費をかけすぎると収支が悪化します。
土地から新築する場合は、入居者に選ばれる要素と、投資として成り立つ収支のバランスを見る必要があります。
土地から新築するリスクを理解しておく
土地から新築アパートを建てる方法は、自由度が高い一方でリスクもあります。
完成物件を買う場合と違い、土地を取得してから建物が完成するまでの間に、追加費用や工期遅延が発生する可能性があるからです。
地盤改良や工期遅延で追加費用が発生する
土地から新築する場合、購入前には分かりにくいリスクがあります。
代表的なのが地盤改良費です。地盤調査の結果、軟弱地盤と判断されると、地盤改良工事が必要になり、想定外の費用が発生することがあります。
また、近隣対応、天候、設計変更、資材の納期遅れなどによって、工期が延びる場合もあります。
工期が延びれば、家賃収入が入る時期も遅れます。土地を取得している場合は、その間の借入利息や固定費も負担になります。
そのため、土地から新築する場合は、建築費だけでなく、予備費や完成までの資金繰りも見込んでおく必要があります。
土地ごとの個別リスクを確認する
土地には、それぞれ個別のリスクがあります。
たとえば、接道条件、道路幅員、用途地域、建ぺい率・容積率、斜線制限、埋設物、越境、近隣関係などです。
土地価格が安く見えても、建築条件が悪ければ、思ったような建物が建てられないことがあります。想定していた戸数が入らない、建築費が高くなる、募集に不利な間取りになるといったこともあります。
土地から新築する場合は、「土地が安いか」だけでなく、「その土地で賃貸経営が成り立つ建物を建てられるか」を確認することが重要です。
土地探しはエリアを絞って継続する
土地から新築アパート投資を成功させるには、土地探しを一時的な作業ではなく、継続的なルーチンとして行うことが大切です。
良い土地は簡単には見つかりません。プロの不動産会社や建売業者も狙っているため、個人投資家が良い土地を取得するには、エリアを絞り、日々情報を追い続ける必要があります。
自分が買えるエリアを決める
土地探しでは、最初に自分が買えるエリアを決めることが重要です。
広すぎる範囲で探すと、情報量が多すぎて判断できなくなります。反対に、都心など価格が高すぎるエリアだけを見ていると、予算に合う土地がなかなか出てきません。
土地探しでは、予算に合うエリアを広めに捉え、自分が買える範囲の土地を継続的に探すことが大切です。
たとえば、首都圏であれば、自分の予算で土地が買え、かつ賃貸需要が見込めるエリアを絞る必要があります。
土地探しでは、「住みたいエリア」ではなく、「投資として成り立つエリア」を選ぶ視点が大切です。
毎日情報を見ることで相場観が身につく
土地探しは、数回ポータルサイトを見ただけで終わるものではありません。
毎日情報を見続けることで、そのエリアの相場観が身につきます。土地価格、駅距離、土地面積、道路付け、形状、建ぺい率・容積率などを見続けると、「これは高い」「これは検討できる」と判断しやすくなります。
土地探しは短期間で終わるとは限りません。納得できる土地に出会うまで、1年以上探し続けるケースもあります。
良い土地はすぐに見つからない前提で、継続的に情報を追うことが大切です。
良い土地はスピード感を持って判断する
土地から新築アパート投資では、良い土地が見つかった瞬間のスピードが重要です。
条件の良い土地は、個人投資家だけでなく、プロの不動産会社や建築会社も狙っています。検討に時間をかけすぎると、先に買付を入れられてしまうことがあります。
見つけたらすぐに一次判断する
良い土地を見つけたら、まずは短時間で一次判断を行います。
確認すべきなのは、価格、面積、駅距離、道路付け、用途地域、建ぺい率・容積率、想定できる建物規模、想定家賃、概算建築費、収支です。
この時点で完璧な分析をする必要はありません。大切なのは、検討を進める価値があるかどうかをすぐに判断することです。
新築アパート投資では、土地を見つけてから動くのではなく、見つけた瞬間に判断できる準備をしておく必要があります。
買付前に融資や建築の準備を進めておく
土地を見つけてから融資先や建築会社を探し始めると、動きが遅くなります。
良い土地を取得するには、事前に金融機関や建築会社との相談を進めておくことが重要です。
金融機関に相談しておけば、自分がどの程度の借入を検討できるのかが分かります。建築会社とつながっていれば、土地情報をもとに建築ボリュームや概算建築費を早く確認できます。
個人投資家は、現金で即決できる業者に比べて不利になることもあります。だからこそ、融資の見通しや建築の相談先を事前に持っておき、「買える人」として動ける状態を作ることが大切です。
融資相談のタイミングについては、以下の記事で詳しく整理しています。
完璧な土地を求めすぎない
個人投資家が土地から新築アパート投資を進める場合、完璧な土地を求めすぎないことも重要です。
駅近、整形地、道路付けが良い、価格が安い、建築しやすい、利回りが高い。こうした条件をすべて満たす土地は、ほとんど出てきません。
仮に出てきても、プロの業者がすぐに取得する可能性が高いです。
譲れない条件と妥協できる条件を分ける
土地探しでは、最初に譲れない条件と妥協できる条件を分けておく必要があります。
たとえば、エリアや賃貸需要は譲れないが、土地の形状は多少妥協できる。駅距離は少し遠くても、建物企画でカバーできる。価格は多少高くても、収支が合うなら検討できる。
このように、判断基準を持っておくと、土地が出たときに迷いにくくなります。
完璧な土地を待ち続けるよりも、自分の投資目的に対して合格点を満たす土地を見極めることが大切です。
土地の欠点を建物企画で補えるか見る
土地に欠点があっても、建物企画で補える場合があります。
たとえば、土地の形が少し悪くても、間取りや配置を工夫すれば、入居者に選ばれる物件を作れることがあります。道路付けや形状に多少の難があっても、収支が合い、賃貸需要が見込めるなら検討対象になります。
大切なのは、土地そのものの見た目ではなく、その土地からどのような収益物件を作れるかです。
土地から新築する場合は、土地の欠点をただ避けるのではなく、企画でカバーできるかを確認しましょう。
土地判断では建築費と施工体制も確認する
土地から新築アパートを建てる場合、土地価格だけでなく、概算建築費や施工体制も含めて判断する必要があります。
建築費を抑えることは大切ですが、安さだけで判断すると、工事中のトラブルや施工品質の問題につながる可能性があります。
建築会社の信頼性を確認する
土地から新築する場合、建物が完成するまで建築会社と長く関わることになります。
そのため、単に見積もりが安いかどうかだけでなく、会社の信頼性、施工実績、対応力、資金面の安定性を確認することが大切です。
近年は、建築費の上昇や職人不足などもあり、無理な価格で受注している会社には注意が必要です。
途中で工事が止まったり、品質に問題が出たりすれば、賃貸経営の開始時期や収益計画に大きな影響が出ます。
建築会社は、安さよりも「その土地で無理なく計画を進められるか」を見る視点が重要です。
融資・収支・建築費のバランスを見る
建築計画では、建てたい建物と、実際に投資として成立する建物のバランスを見る必要があります。
部屋数を増やせば収入は増えるかもしれませんが、その分建築費も上がります。建築費が融資額を超えたり、自己資金負担が大きくなりすぎたりすると、計画全体が苦しくなります。
土地から新築する場合は、戸数を増やしたい気持ちと、銀行融資や自己資金とのバランスを取ることが重要です。
最大限建てることだけを目指すのではなく、融資、建築費、収支、安全性のバランスを見て判断しましょう。
土地の条件を踏まえて物件企画を考える
土地から新築アパート投資の大きな特徴は、その土地の条件に合わせて物件を企画できることです。
どのような入居者を想定するのか、どのような間取りにするのか、どの設備を入れるのかによって、完成後の募集力は大きく変わります。
入居者ニーズから間取りと設備を考える
アパートの企画では、建築しやすい間取りではなく、入居者に選ばれる間取りを考えることが大切です。
同じエリアでも、単身者が多いのか、ファミリー需要があるのか、学生が多いのか、社会人が多いのかによって、求められる間取りや設備は変わります。
たとえば、単身向けであれば、居室の使いやすさ、収納、水回り、室内干し、インターネット環境などが重要になります。
ただし、この記事では間取りの具体的な作り方までは深掘りしません。土地の条件を踏まえて、どの入居者層を狙えるかを考えることが重要です。
間取り企画の具体的な考え方は、以下の記事で詳しく整理しています。
管理まで見据えた物件企画にする
土地から新築する場合、完成時点だけでなく、その後の管理まで見据える必要があります。
新築時は入居が決まりやすくても、築年数が経つにつれて競合物件との差が出てきます。長く選ばれる物件にするには、管理しやすさ、修繕しやすさ、入居者の満足度も考えておく必要があります。
建物を建てて終わりではなく、長期的に賃貸経営を続ける前提で企画することが大切です。
図面の見方や失敗しやすい間取りのチェック方法は、以下の記事で詳しく整理しています。
まとめ
土地から新築アパート投資は、自由度が高い一方で、難易度も高い投資手法です。
中古物件や完成済みの新築物件と比べて、土地探し、建築会社選び、融資、企画、工期管理など、確認すべき項目が多くあります。地盤改良や工期遅延、建築費の上振れといったリスクもあります。
それでも、土地から新築することで、入居者ニーズに合わせた物件を企画しやすくなります。中古物件の価格が高騰している中では、新築の方が長期的に有利な選択肢になるケースもあります。
成功のポイントは、エリアを絞って土地情報を継続的に見ること、良い土地が出たら素早く一次判断できる準備をしておくこと、完璧な土地を求めすぎず、譲れる条件と譲れない条件を分けることです。
さらに、土地価格だけで判断せず、建築費、施工体制、融資、収支、管理まで見据えた企画にすることが重要です。
土地から新築アパート投資を検討している方は、まず自分が買えるエリアと予算、想定する建物規模を整理してみましょう。そのうえで、土地探し、融資相談、建築会社選びを並行して進めることが大切です。
検討中の土地で本当にアパート経営が成り立つのか、どのような建物を企画すべきか不安な方は、専門家に相談するのも一つの方法です。賃貸管理や入居者ニーズを知るプロの視点を入れることで、土地探しと新築アパート企画の判断を進めやすくなります。
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®（米国不動産経営管理士）、第一級海上特殊無線技士、毛筆八段
海上保安庁、賃貸仲介営業を経て、賃貸管理会社である株式会社アートアベニューに入社。大家さんの安心経営を叶えるべく、賃貸住宅の企画・運営をお手伝いしています。