不動産投資での失敗を、
可能な限り回避するために。

不動産投資を始める際の重要な要素の一つ、賃料査定。

正しい賃料査定なくして順風満帆な賃貸経営は成り立ちません。前提条件を間違ってしまえば、どんな事業も計画通りには進められなくなるからです。

成功のためには市場の”適正賃料”を見定めることが必要です。年間に約1,000件の査定を行う当社は、市場賃料に非常に近い査定額を算出することを得意としています。

利益に左右されない、冷静な賃料査定

査定の賃料が高すぎれば、空室期間の長期化や満室にするためのコストの増加につながります。
しかし査定が低すぎれば、本来取れたはずの賃料収入は減少、どちらにせよオーナー様には不利益が生じます。

目指すは、市場の適正賃料。建築売上や売買手数料収入に左右されない「管理会社ならでは」の冷静な賃料査定が、オーナー様の収益最大化に貢献します。

「見送る」という選択肢の提示

建ててほしい、買ってほしい、売ってほしい…、こうした思惑に左右されずに査定できる点こそ、当社のような”管理会社”の査定の長所です。

しかし、その冷静な第三者目線の査定が故に、当社はたびたび不動産投資自体を「見送る」という選択肢を提示します。買うべきでない、建てるべきでない、と判断できる査定結果が出たにもかかわらず、その事実を捻じ曲げて事業をお勧めする行為は、まぎれもなくオーナー様の利益に反しているからです。

査定の結果、見送るべきと判断できるなら正直にお伝えする。それが、管理会社としてオーナー様の財産を守ることの第一歩だと考えています。

正しい賃料査定の効果

賃料査定とは、新築・中古を問わず、物件を賃貸に出した際に「いくら程度の賃料であれば借り手が見つかるか」を算出することです。

しかしこの査定の効果は、単に募集の成果や賃料収入額を予想するだけに留まりません。
なぜなら、査定結果は「収益還元法」によって、物件の売買価格をも左右することになるからです。

収益還元法では、物件価格は査定賃料が高いほど上昇し、低いほど安くなります。言い換えれば、高く売れる物件とは査定賃料の高い物件、ということです。

◆収益還元法(直接還元法)

不動産価格 = 1年間の賃料 ÷ 還元利回り

◆還元利回り8%の場合の、査定賃料と不動産価格の差

査定賃料7.0万円: (7.0万円×12ヶ月) ÷ 8% = 1050万円
査定賃料7.5万円: (7.5万円×12ヶ月) ÷ 8% = 1125万円

⇒ 5,000円の査定の差が、不動産価格では75万円の差になる。6戸のアパートなら450万円の差に。

だからこそ注意したいのは、誰が査定をすべきか、という点です。

残念ながら、少しでも高く買ってもらいたい企業が相場とかけ離れた賃料査定を行ない、不動産を割高価格で販売するケースはゼロではありません。より正確な賃料査定を求めるならば、買ってもらうためでも、建ててもらうためでもない、第三者視点からの賃料査定が望ましいでしょう。

適正な賃料査定は、賃貸経営のリスクを回避する第一歩です。
なお、アートアベニューでは第三者視点からの冷静な査定を実現するべく、独自の査定方法「コンペア式賃料査定」を開発・採用しています。

コンペア式賃料査定とは?

一口に査定といっても、業界内では未だに”感覚や勘のみ”での査定や、募集事例の㎡単価から機械的に試算する査定なども行われています。

しかし、こうした査定は当然ながら現実の市場相場と乖離します。感覚に頼った査定は「査定する人次第」ですし、㎡単価からの算出では、設備や間取り等によって生まれる価値の差異が考慮されないからです。

そこで当社は、詳細な比較項目と明確なルールのもとに運用される「コンペア式賃料査定」を開発しました。人の感覚に頼りすぎず、しかし物件の長所はきちんと賃料に反映する――、市場賃料を正確に見抜くための査定の”仕組み”を構築したのです。

明確な基準の設定

賃料査定を行う際は、立地や面積のみならず、間取りや日当たり、周辺環境、設備状況など、各項目が賃料に対してどれだけ影響を与えるか、考え方の明確な基準を設けることが重要です。

駅まで徒歩10分超なら、以降1分あたり何千円のマイナスか?

おしゃれな室内物干しのある部屋なら、何千円のプラスか?

ひとつひとつの項目に、当社独自の基準があります。加えて、当社では人気設備ランキングの情報や入居者アンケートの結果を収集し、流行を査定に反映できる体制を整えています。

成約賃料との比較で市場賃料に近接

査定を行う際、当社は募集賃料ではなく、当社の実績等を含めた「成約賃料」を査定の資料とすることを必須のルールとしています。

募集賃料は調べやすくある一方で、未成約物件(空室)の情報でしかありません。中には建築会社や建売業者の希望賃料(この額で決まってくれたら嬉しい、という価格帯の賃料)も含まれています。そうしたデータでは、正確性が担保されないと考えるからです。

当たり前のことですが、査定の際は「成約賃料」が基準。精度の高い査定を行うには、手間であっても成約事例を探し出し、分析する必要があるのです。

CASE1

慎重な購入時判断と
「見送り」の選択肢

新築・中古に限らず、売買物件を探していると極端に高利回りのものを見かけます。

こうしたケースを生み出すのも、多くは間違った賃料査定です。査定額が高くなることで物件価格が上がることは先述の通りですが、高く査定したうえで敢えて物件価格を据え置けば、今度は利回りが上昇します。少しでも魅力的に見せたい、利回りを高く見せたい…、そうした思いが査定賃料を歪めてしまうこともあるのです。

 だからこそ、適正な賃料査定が必要です。物件の適正価格は、いつだって適正な賃料査定によってしか導けません。

こういった「一見すると魅力的に見える物件」の再査定を依頼いただいた結果、当社が「購入の見送り」を提案することもあるでしょう。それはもしかしたら、一度は「購入したい!」と思った皆さんにとって、不満の残る回答となるかもしれません。

しかし、高すぎる賃料設定の物件を購入することは、不動産投資の失敗に直結します。投資の失敗からオーナー様を守ることも、プロパティマネジメント会社である当社の役目です。

当社に査定をご依頼いただく事が、不動産投資を軌道に乗せる後押しとなれば幸いです。