実用賃貸経営コラム

賃貸経営者の不安や苦労を知ってか知らずか、近ごろ世間では「事故物件」を扱った映像作品やコンテンツが話題です。

ともすると「人の亡くなった部屋＝事故物件」といった大雑把な認識になりがちですが、死亡事故のあった全ての部屋が事故物件となるわけではないことはご存じでしょうか。

国土交通省が2021年に発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を紐解き、死の告知の要不要を判断するポイントを具体的に解説しましょう。

事故物件とは、法律上では「心理的瑕疵のある物件」とされます。

瑕疵とは欠点・欠陥を意味し、心理的瑕疵は「賃借人や購入者が心理的な抵抗や嫌悪感を抱く恐れのあることがら」を指す言葉です。

そして、物件で起きた人の死の一部は、この心理的瑕疵に該当します。

また“瑕疵（欠陥）”である以上、宅建業法もこの心理的瑕疵を告知する義務を宅建業者に課しており、大抵はこの“瑕疵の告知”によって取引価格が下がることになります。

ここで重要となるのは「どんな死が“告知”を要する“心理的瑕疵”にあたるか」という点です。

考えてみれば人が亡くなるのは当たり前であり、その全てを“欠陥”と扱って逐一告知し、取引の安定性を損なうのも不合理です。そこで作成されたのが、冒頭で述べた国交省の「ガイドライン」でした。ここで示された「告知が必要な死（心理的瑕疵）」とは、概ね次の通りです。

①殺人事件など事件性や社会への影響が大きい死

②自死や火災による死

③特殊清掃が必要となった自然死

改めて心理的瑕疵の内容が示された一方、業界の内外に大きなインパクトを与えたのは、「老衰や病気を原因とした自然死や、日常生活での不慮の死は、瑕疵に該当しない」という定義がなされた点でしょう。

①②などの特別な事案は仕方ないにしても、事件性のない大半の死が“瑕疵ではない”と定義されたことは、貸主側にとって大きな救済となりました。

加えてガイドラインは、告知を要する死であっても「時間」と「場所」によってはそれを免れることを示しました。

事件性や社会への影響等が特に高い事案は除かれるものの、賃貸の場合は3年程度が経過した事故は告知をやめても良いとされました。特に、③遺体の腐敗等で特殊清掃が必要となった自然死は、この時間的な告知免除の対象となるケースが多いでしょう。

事件性等が高い事案が除かれる点は同様ですが、日常生活で使わない場所での死の情報は、告知の対象外とされました。つまり、契約対象の部屋の隣室や、住民の出入りしない屋上・機械室等での死亡事故は告知不要ということです。

ただしこれは、入居者が日常的に利用する場所、例えば物件のエントランスで事故があった際は、全部屋で告知が必要ということでもあり、注意が必要です。

このように、ガイドラインは「死因・期間・場所」の3点から告知要件を定義し、貸主の抱える事故物件化リスクの低減に寄与しました。

しかし一方では「誰かが一度住めば告知不要になる」といった俗習を否定し、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合や、借主から問われた場合には、死因や経過期間に関わらず告知が必要」と改めて強調しています。

ガイドラインはあくまで、契約する双方が過度の損害を被らない、健全な取引のための指針です。

故意に事実を告げなければ損害賠償請求等をされる可能性もあり、また死の事実についても、今や「大島てる」などのWEBサイトによって隠し通すことの難しい時代です。

これからの賃貸経営においては、“瑕疵化”を未然に防ぐための「見守りサービス」の導入や、万一のための「孤独死保険」などで自衛しながら、誰の身にも起こる「死」を受け入れた運用体制を構築していくことが重要です。

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