実用賃貸経営コラム

このコラムでは、大家さんの賃貸経営に日々携わるアートアベニューの社員が、大家さんの不動産経営や資産運用のお役立ち情報を手短に発信してまいります。是非、お付き合いください。

（※この記事は「不動産経営お役立ちコラム」2024年12月号のWEB再録版です)

不動産経営をするうえで「ローン（融資）」を使うことは多いと思います。物件購入資金を補うために利用するイメージですが、ローンはご自身の資産を拡大させるための“戦略ツール”としても活用できることをご存じでしょうか。購入の事例で考えてみましょう。

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【物件情報】

○物件価格　：5000万円

○毎年の収入：250万円（営業利益）

○将来価格　：10年後、4000万円で売却可

• ローン条件：期間30年　／　金利2％

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図１は、この物件をローン4000万円＋自己資金1000万円で購入した場合と、全額自己資金で購入した場合との比較です。ローンを使って購入した場合、10年間の利益は798万円。自己資金1000万円が79.8％増えたことになります。一方、全額自己資金での購入だと、10年間の利益は1500万円。自己資金5000万円は30％増えるに留まりました。

このように、自己資金が増える割合に着目すると、ローンを使って購入をした方がはるかに増加率が大きくなります。これは、物件の収益力がローン返済にかかるコスト（金融機関の視点ではローンの収益力）を上回るために得られる効果です。レバレッジが効いているという言い方をすることもあります。

もちろん、利益の額に着目すると、全額自己資金で購入するほうが優位に見えます。

しかしこれは、ローンを利用することで手元に残る4000万円をまだ投資に回していないためです。事例のような組み合わせ（自己資金1000万円＋ローン4000万円）の物件をあと4つ購入できれば、10年間で3990万円（798万円×5）の利益が得られます。5000万円の自己資金で物件を1つだけ購入する場合の利益1500万円と比べて、10年間で叶う資産増加は倍以上。

これが、ローンの利用が資産拡大に役立つ仕組みです。

物件の価格や金利が上昇傾向にある昨今、このような効果を得るのは難しいと思われるかもしれませんが、現在の市況でもチャンスはあります。

ただし、どのようなローンや物件でも、必ずこの効果が得られるわけではないため、購入前には分析や慎重な物件選定が不可欠です。

また、ローンを貸す側（金融機関）は、①借りる人の素性、②購入物件の評価額、③購入物件の収益性などを考慮して貸出額や条件を判断します。こちらの思う通りに貸してもらえるわけではないため、金融機関を選ぶ必要も出てくるでしょう。

しかし、「ローンは借金＝できるだけ借りない方がいいもの」というイメージを改め、資産拡大の戦略ツールと捉え直すだけで、可能性は大きく広がります。他の多くの投資では使うことのできない「ローン」を味方にできる不動産投資のメリットを積極的に活用してください。

ここまでお読みいただきありがとうございます。 アートアベニューは豊富な賃貸管理ノウハウでオーナー様の安定経営をお手伝いします。 不動産投資・賃貸経営のお悩みがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。